一、个人商用房贷款审计目的

现阶段，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，特别是一系列调控措施出台后，投资者更青睐商业地产项目，个人商用房资金暗流涌动，商业银行个人商用房贷款业务风险凸显。

二、个人商用房贷款审计内容1.关注借款人及提交资料真实性

核实借款人身份、借款人资料及借款用途的真实性、完整性，未认真核实借款人的偿债能力；审核开发商的信用、资质、资金实力、财务状况等，查看项目资料、五证是否齐全。

2.关注抵押物风险

借款人无力偿还银行抵押贷款时，需要按法定程序处置抵押物。核实项目的市场前景、商业氛围、周边配套等现象，估算抵押物价值是否真实、是否价格虚高。抵押物主要存在处置风险，是否存在抵押物存在权利瑕疵交易等问题。

3.关注借款人是否与开发商存在关联关系

由于房地产开发贷款等条件比较严格，部分商业项目的地产商法人代表及亲属或其他关联人，借个人商用房名义贷款，实际资金用于开发项目，审计中应关注借款人的资金流向及社会关系。

三、个人商用房贷款审计方法

1.获取商业银行个人贷款数据库，选取所需字段建立表链接形成自然人商用房贷款表

通过自然人客户代码将借款凭证表和自然人基本信息表相关联；通过借款合同编号将借款凭证表和房产信息表相关联，依据CMS系统代码表，选择消费类别为个人商用房贷款的数据，同时选取所需借款合同编号、贷款类别、客户代码、客户名称、身份证号码、就职单位名称、机构编码、机构名称、借款金额、借款日期、到期日期、本凭证累计收回贷款、本凭证贷款余额、贷款五级分类、增量标志、房屋地址、房屋用途、房屋建筑面积、房屋产权权属人姓名、房屋产权证编号、房屋价格总额、首付款、房屋抵押率、购房合同编号、开发商名称等字段，形成自然人商用房贷款表。

2.通过分析确定可疑问题

对房地产开发商进行归类排序，重点检查贷款额大的商用房贷款项目。对贷款人工作单位进行归类排序，查看是否有就职单位聚集现象。对贷款人购房合同编号进行排序，查看合同编号、贷款日期、房屋产权证编号等是否对应（房屋产权证编号头四位数字为办理证件年度），对于不对应的商用房项目应重点关注。

3.调查取证，做出结论

调阅可疑的商业用房个人及项目的资料，核实贷款人收入证明的真实性，并到商用房项目公司实地了解相关情况，获取审计证据，最终形成审计结论。

参考文献

[1].羊建、杨秀梅《浅析个人商用房按揭贷款的操作风险及其防范》

[2].薄纯林《商业性房产贷款风险导向审计及建议》