一、城镇土地使用税常见错弊

（一）未及时调整纳税人征收标准导致适用标准错误，少征税款

随着土地资源的日益稀缺，各地市、县人民政府会不时调整城镇土地使用税的征收标准，但在实际征管过程中，部分纳税人有意或无意地仍然按照调整之前的征收标准申报纳税，税务机关也无法做到逐笔核对每一条申报记录，导致部分城镇土地使用税流失。

（二）少计土地面积，少征税款

在税收征管过程中，部分纳税人特别是拥有多处地块的纳税人利用税务机关未能及时掌握其实际使用土地面积，只申报其中一块或几块土地的面积；或在土地出让合同中未约定交地时间时未按规定在签订合同的次月申报税款；或人为扩大诸如厂区以外的公共绿化用地等非计税土地面积，达到少缴税款的目的。

（三）就低申报土地等级，少征税款

部分纳税人特别是拥有多处土地的纳税人在申报城镇土地使用税时，往往就低申报土地等级，从而达到少缴税款的目的。

（四）征收房产税未征收城镇土地使用税

在正常情况下，如果纳税人缴纳了房产税，无论是从价计征还是从租计征，那么就可以合理推断纳税人拥有该房屋的土地使用权，就需要缴纳相应的城镇土地税，如果审计人员在税务机关的征收数据中未发现纳税人缴纳城镇土地使用税的记录，就可以将其作为疑点线索作进一步核实。

（五）对房地产企业未（少）征收城镇土地使用税

房地产企业在申报、缴纳城镇土地使用税时存在一些固有的特征，即计税土地面积会随着房屋不断开发、销售而逐渐减少，缴纳的税额也逐渐减少。根据相关规定，房地产企业在申报城镇土地使用税时，以土地总面积减去已销售房屋的占地面积后的余额作为计税面积，而已销售房屋的占地面积的计算公式如下：

已销售房屋的占地面积=已销售房屋的建筑面积*总占地面积/开发项目房屋总建筑面积。

其中已销售房屋的建筑面积与开发项目房屋总建筑面积作为房地产企业的内部资料一般不为外人所知，这就给房地产企业少缴税款提供了可乘之机，造成随意申报、缴纳税款的状况。

（六）税务机关违规放宽困难企业减免城镇土地使用税的条件

城镇土地使用税的减免分为法定减免和依申请减免，其中依申请减免需要符合国家税务总局规定的困难企业的情形，且需要经过市税务机关的审核和省税务机关的批准。在审核城镇土地使用税减免时需要关注两个方面，即申请企业是否符合减免条件和税务机关的审批权限。

二、审计应对方法

（一）针对税务机关未及时调整纳税人征收标准导致适用标准错误、少征税款的问题，审计人员应取得调整后的征收标准，分析比较上一年度的征收数据与本年度的征收数据，将申报和缴纳税额未发生变化的企业作为疑点单位作进一步延伸审计。

（二）对于税务机关少计土地面积，少征税款的错弊，审计时，审计人员应根据国土部门相关信息重新计算各纳税人的应税金额，并与其申报金额进行比较，将差异较大的企业作为疑点单位作进一步延伸审计。

（三）针对就低申报土地等级，少征税款的问题，在审计过程中，审计人员应通过对税务机关征收的城镇土地使用税进行分析，从中挑选出面积较大但使用税率单一的异常纳税记录，核对国土部门记载的地址信息和税务机关公布的土地等级区域范围，查找出就低申报土地等级的企业作进一步延伸审计。

（四）针对征收房产税未征收城镇土地使用税问题，审计人员可以先将缴纳房产税的纳税记录筛选出来，再通过数据关联筛选出未缴纳城镇土地使用税的纳税人，选择部分纳税人作进一步延伸审计。

（五）针对第五种情况，审计人员可以先从外围取得该房地产企业签订的土地出让合同，合同中一般含有所出让的土地面积和房屋建筑容积率，通过简单计算便可得到开发项目房屋总建筑面积，同时可以通过查询得知已销售房屋的建筑面积和具体的开票时间，就可以计算出该房地产企业每季度应纳税额，将计算结果与该企业已纳税额进行比较，确认是否少缴税款。

（六）在审核城镇土地使用税减免时需要关注两个方面，即申请企业是否符合减免条件和税务机关的审批权限。针对第一个方面，审计人员可以通过在减免税申请表中筛选出往年税额较大的企业进行报表分析，分析其经营状况是否符合税务总局列出的困难情形；而对于第二个方面，主要是通过查看该企业的减免税档案资料，查明是否符合相应的审批流程，是否存在越权减免税款的问题。

参考文献

审计署财政审计司编《税收征管审计指南》