一、契税审计相关概念

契税的征收范围是我国境内土地使用权和房屋所有权发生转移的土地和房屋，具体包括国有土地使用权出让、土地使用权的转让、房屋买卖、赠与、交换。

转移境内土地、房屋权属，承受的单位和个人是契税的纳税义务人。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。

二、契税审计目标

审查征收范围是否合规；审查征收对象和计税依据是否准确；审查税率适用是否正确。

三、契税审计应收集资料

契税审计时，除需收集税收征管系统中相关的电子数据外，还需收集以下资料：

（一）国土部门与土地受让人签订的土地出让合同、土地使用权人转让土地时国土部门的审批资料。

（二）房管部门的房屋交易相关数据。包括与房屋交易相关的房屋价款、面积、原产权人、受让人、交易日期等数据。

四、契税审计方法

审计时，审计人员应关注契税的征收范围是否合规，特别应关注以房产抵债或实物交换房屋、以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业、买房拆料或翻建新房、承受国有土地使用权支付的土地出让金等视同房屋买卖等情形是否已经征收契税。

审计过程中，审计人员应对照契税优惠的一般规定和特殊规定，查看是否存在不符合优惠政策的单位和个人少缴未缴税款等问题。

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定；国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。审计过程中，审计人员应对照契税计税依据的规定，查看缴纳税款的计税依据是否准确。

契税的税率由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，在3%～5%的幅度内作出规定。同时应注意到自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住宅的，契税税率暂统一下调到1%。在审计过程中，审计人员应对照各省、自治区、直辖市人民政府的规定，查看税率适用是否正确，是否存在从低适用税率的问题。

参考文献

审计署财政审计司编《税收征管审计指南》