一、契税常见错弊

（一）同一交易多次开票，少征契税

在审计过程中，审计人员曾发现房屋购买人与房地产企业相互串通，对同一处房产开具多张购房发票，将房屋总价款进行分拆，购房人拿着其中的一张发票及相应金额的购房合同去缴纳契税，达到少缴税款目的的问题。

（二）纳税人房屋交易时签订阴阳合同，税务机关少征税款

这种情况主要发生在二手房交易过程中。房产交易中介机构往往会通过诱使房屋交易双方签订阴阳购房合同，降低购房者的交易成本（主要是税收成本）等手段，促进房屋买卖双方达成交易，收取服务费用。

（三）视同房屋买卖情形未征收税款

根据规定，以房产抵债或实物交换房屋、以房产作投资或作股权转让及买方拆料或翻建新房，均应按章缴纳契税。在实际生活中，承受人往往只注重有房可用而疏忽了日后可能出现的产权纠纷，没有去办理房屋产权变更手续和缴纳契税。

（四）未按规定征收房地产企业税款

1.超容积率所补缴的土地出让金未征收契税

房地产企业在项目开发过程中，有时会突破国土、规划等部门规定容积率，需要补缴一部分土地出让金，但房地产企业此时大都办妥了土地使用证，税务机关作出的纳税人需持契税完税凭证办理土地、房屋权属变更手续的规定也就失去了效力，纳税人一般情况下不会补缴契税。

2.毛地出让土地支付的拆迁补偿款未征收契税

2012年，国土资源部颁布了新修订的《闲置土地处置办法》，但有些地区扔存在开发商承担拆迁安置等前期开发工作的情况。根据规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。此时，土地承受人普遍仅按照支付给政府的土地成交价格申报、缴纳契税，是不符合税法的相关规定的，应将其与前期开发成本合并计算缴纳税款。

（五）违规减免契税

各地政府在招商引资过程中，往往会出台一系列的优惠政策，包括减免土地出让金及契税，纳税人相应地根据减免后的土地成交价格缴纳契税。

二、审计应对方法

（一）针对同一交易多次开票，少征契税的问题，审计人员应在税务机关发票开具系统中查找同一购房人所购买的同一处房产但发票开具次数大于等于两次的发票，对各张发票的金额加总后重新计算应纳税额，然后与该购房人所缴纳的契税进行对比分析，查看是否存在少缴税款的问题。同时，审计人员也可以通过延伸审计开具发票的房地产企业，取得其原始销售台账，从另一方面佐证纳税人少缴税款的问题。

（二）对于纳税人房屋交易时签订阴阳合同，税务机关少征税款的错弊，审计人员可以从房产交易中介机构的网站取得各住宅小区的挂牌价格，通过计算各住宅小区的平均挂牌价格，然后与实际成交价格进行对比分析，发现实际成交价格明显偏低的，则查看其相关的纳税申报资料，如果该问题集中在某一两个中介机构，审计人员可以考虑进行突击延伸审计；如果该问题较为普遍，审计人员则可以考虑移交税务机关，由税务机关进行房产交易中介机构集中整治。

（三）针对视同房屋买卖情形未征收税款的问题，在进行延伸审计时，关注企业的“固定资产”科目，如果固定资产中房产增加，则要查明房产的具体来源，是否属于视同买卖的情形，有无缴纳契税；如果固定资产中房产减少，则要查明房产的具体去向，若属于视同买卖的情形，则需要进一步在税收征管数据中查明房屋承受人是否按时缴纳了契税。

（四）针对未按规定征收房地产企业税款的问题。

1.超容积率所补缴的土地出让金未征收契税：审计人员可以通过从国土部门取得纳税人所缴纳的土地出让金，特别是针对同一地块补缴的土地出让金的数据，计算纳税人应纳税款，并与税务机关的征收数据进行对比分析，从而查找出房地产企业补缴出让金但未缴纳契税的问题。

2.毛地出让土地支付的拆迁补偿款未征收契税：审计人员可以通过选择部分相关单位进行延伸审计调查，查看其支付的拆迁安置费用，包括房屋安置和货币安置费用，加上其支付给政府的土地出让金，重新计算纳税人应缴纳的契税，并与其已经缴纳的契税进行对比，计算出其少缴的税额。

（五）针对情况，审计人员可以对照纳税人签订的土地出让合同及土地出让金缴纳情况，筛选出合同金额与缴纳金额存在差异但缴款状态显示为清算完毕的纳税人，这部分纳税人即可能享受了土地出让金减免政策。针对这部分纳税人进一步跟踪其契税缴纳情况，查明是否同时也减免了其应缴纳的契税。

参考文献

审计署财政审计司编《税收征管审计指南》