一、概念

根据税法规定，按月（季）预缴企业所得税，是企业的法定义务，监督企业据实申报预缴，是税务部门日常管理的重要内容。房地产开发是一个高投资、高风险、高利润的特殊行业，因开发销售周期长、运作环节多、会计核算和涉税处理复杂，税务机关对其企业所得税预缴的监管难度相比其他行业更大，而由于制度漏洞给企业预缴带来的疑难问题值得关注和探讨。

二、审计目标

严格审核预征房地产企业所得税预征的问题。

三、内容和步骤

审计中，首先关注使用核定征收方式征收企业所得税的房地产企业。一般来说，房地产企业财务核算健全，不符合核定征收的条件，且《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》规定，不得事先确定房地产企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理，因此，房地产企业预缴所得税不应该存在核定征收方式。对于按核定征收方式缴纳以往应缴的企业所得税的企业，审计人员应进一步调阅企业档案，对企业是否符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情况进行审查，如有必要，可以对企业进行延伸审计。

其次，审查企业预缴所得税收入的确认情况。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业财务报表中往来款的核算情况。审计中，应关注企业往来款核算情况，审查企业是否已将销售未完工产品取得的收入按照预计毛利率计算进行了分期预缴，是否对企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入进行了确认，是否将用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产的企业自行开发的房地产作为视同销售产品，进行了收入的确认。

再次，审查企业预缴所得税毛利率的确认情况。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国税局、地税局按相关规定进行确定，毛利率下限从3%到15%不等。审计中要重点关注房地产企业计算销售未完工开发产品的计税毛利率是否存在错误，是否存在将高毛利率区域的房产实用较低的毛利率进行计算的问题。

最后，需要确定主管税务机关的责任，调查了解是否审核不严造成上述问题，或是因为利益关系故意为之，是否存在重大违法违规问题。

四、适用范围

房地产开发企业。

参考文献

审计署财政审计司 《税收征管审计指南》