一、 园区土地资源审计背景
在各地如火如荼地园区建设中，土地资源的占有、管理和使用是园区快速健康发展的必要前提和瓶颈。对其审计是园区绩效审计中至关重要的一环。下面以某园区建设审计为例，从园区土地资源审计的目标，需要运用的技术方法，可以得出的审计结论或发现的问题，以及成果等几个方面加以阐述。
二、 审计目标
摸清园区土地资源基本情况，客观分析地块规划目标实现、土地投入、贡献和储备，发现园区土地资源的规划、征集、报批、出让、使用、管理中存在的主要问题，提高园区土地资源有效利用和管理水平，促进园区健康有序发展。
三、 审计技术方法应用及结论
（一）通过核实基础资料，整理出四张基础明细表。针对园区土地资源审计的特点，向被审计园区取得园区总体规划和建设性详细规划，向土地部门取得园区土地征回、报批、出让或划拨有关的文件和账簿等，边核实边整理出以下表格：规划各地块使用明细表、园区征地明细表、土地报批明细表、土地出让明细表。以上表格在后期审计核实和抽查中发挥了很大的作用。
（二）通过计算，从宏观上把握园区土地的整体情况，并发现现有土地与园区发展不相适应的问题。
园区规划面积，剔除原有建筑道路等占地和被征地农民返还用地等，得出剩余可征用地面积。以此为基础计算：
1.利用征回土地面积，计算出尚未征回土地面积，将其与园区已使用面积比较，发现征地速度远远滞后与园区土地使用。
2. 按目前报批土地的年平均速度，计算出园区剩余土地的报批年限，分析其对园区未来发展的影响。利用报批土地面积，计算出未报批面积和年均报批土地，发现土地报批时间过长，影响园区长远发展。如：某园区未报批土地共8000亩，按照园区10年来已报批土地12000亩计算，目前年均报批土地1200亩，则未报批土地预计还得7年才能全部报批完。
3. 土地是目前制约大部分园区发展的重要瓶颈问题，我们分析了已经上级国土部门批准、具备供地条件土地储备总量。利用已出让或划拨土地面积，计算出目前园区储备用地占园区总面积的比例，发现园区储备量极少，不能满足园区发展需要。如某园区储备用地仅占园区总面积的5%。
（三）通过查阅和延伸审计，审查园区土地征集的合规性。
1.检查土地部门征地补偿金兑付明细账，发现国土部门未将征地补偿费兑付乡镇、因财政资金未到位导致不能拨付征地补偿费的问题。
2.审计过程中发现，2013年1月有两个公司交来征地补偿款的记录。经延伸调查，查阅企业与村组签订的征地协议，落实了企业擅自征地的问题。
3.延伸抽查征地兑付较集中的乡镇，检查乡镇是否将园区征地补偿款按规定及时、完全兑付到位，是否存在少补、克扣、滞留和挤占挪用的情况。经查阅乡镇，甚至村组的征地兑付财务资料，发现部分乡镇滞留和挤占征地补偿款，个别村组擅自处置补偿款。
4.核对土地部门和园区规划的返还安置地块，并实地查看，发现将不在园区规划范围内的备用地中指定为农村返还安置地，实现遥不可及；且未按规定开展园区被征地农民培训和社会保障工作。
（四）通过查阅法，审查林地退出和土地报批的合规性。
1. 查阅林业部门林地审批文件，森林植被恢复费收缴明细账，重点检查是否存在擅自减免税费的情况。审计发现林业局少收部分森林植被恢复费。
2. 查阅土地部门的园区新增建设用地有偿使用费明细账。重点审查是否及时足额的上缴该费用，发现有无让园区企业或个人缴纳应由政府负担的有偿使用费，从而加重入园企业负担。
（五）通过查阅法，审查土地出让的合规性。重点检查土地使用是否履行招拍挂程序，土地出让收入收缴是否合规，从而发现了少收、未缴入国库、坐支土地出让金等。
（六）通过对比分析、实地查看，结合基础表纵向比对，多种方式检查园区土地实际使用情况。重点关注管理和使用过程中有无变更规划、未批先用、批少用多、已批不用、长期闲置、以租代征、圈地占地的情况。
1.对比实际园区布局图和规划图纸，发现随意变更部分规划，未按规划建设园区，如：规划的医疗商贸用地以工业用地挂牌出让，规划的医疗用地用于商用小区和返还安置用地等。又如：某道路规划红线宽度100米，实际施工84米。
2.获得入园企业用地情况表，实地抽查部分企业的实际用地面积，反向比对土地审批文件，发现违建占用园区土地、部分园区市政建设未批先用土地、林地等问题。
3. 在对某园区主要建设公司的延伸审计中，发现该公司已将所属土地转让，并取得土地转让收入。
4.对已取得三年以上，但未开工建设的土地进行筛选，确定延伸审计重点。经实地查看确实未开工后，与园区管委会核实闲置土地情况，发现闲置三年以上的园区土地占园区已取得土地的1/5以上，园区建设进度缓慢。
（七）通过深入分析，掌握园区土地投入、贡献对财政的影响。
1.土地投入分析。主要包括规划面积、征用土地费用、土地开发成本等。一是与全县总额对比，得出土地投入在整体区域的重要程度。二是计算单位征用土地费用和土地开发成本等，分析单位投入量是否适中。
2.土地贡献分析。在基础设施和项目未建成之前，土地收入是园区主要的产出项，因此土地贡献分析应作为产出分析的重要内容。一是将园区土地收入与累计地方财政收入对比，得出园区目前土地贡献水平。二是测算预期土地贡献。按园区剩余土地，乘以上一年度平均土地出让价，计算出预计土地收入，再算出预计土地收入是上一年地方财政收入的倍数，分析对财政贡献的强弱。
四、 审计评价和建议
审计评价在经济效益方面，从土地储备来看，园区储备土地量少、报批时间长、任务重，将影响园区建设速度。社会效益方面：一是园区多数违建在园区规划之前已形成，拆除容易形成社会不稳定因素；二是绝大多数农民返还安置地的未落实，征地补偿费与出让收入的巨大落差，加之部分补偿费的不及时兑付到位，极易造成不良社会影响。
针对发现的问题，提出的审计建议主要有：改进现有的土地出让金收缴做法，将资金统一归集到财政部门后，再按政策支付土地开发成本，做到即不违反土地政策，又能取之于民用之于民。出台园区土地的具体治理细则，并能落到实处。对长期闲置土地，将其与项目建设进度相挂钩，限期建设，提高土地利用率；对违法占用土地，令行禁止，有效监管等。
五、 案例成果
此案例源于全市园区建设情况审计项目。该项目的调查综合报告被市长批转，要求有关单位落实整改。据此形成的市政协提案，市政府经常务会议讨论并印发了《关于加快全市产业园区建设的意见》。某县国土局违规问题被移送主管部门。某县园区建设情况专项审计调查获2013年度全市优秀审计项目。
六、 园区土地资源审计心得
对园区土地资源的审计，既要查阅规划、林地审批、土地报批和出让等业务资料和文件，又要核实新增建设用地有偿使用费、森林植被恢复费、土地出让金等会计账簿，需要熟悉的资料面广、专业性强。审计过程中需要将查阅法、对比法、分析性复核、调查法、趋势和比例分析、实地查看等方法结合使用，很具有挑战性，是绩效审计的一次尝试，也是审计人员宏观意识的一次提升。但水平有限，不足之处，还请多多指教！
（案例作者：牛 婧）
(责任编辑：周鑫、王皓楠)
