随着和谐社会建设的推进，以公共利益为目的进行项目建设已成为政府的重要职责，同时由于国家产业政策调整、环保政策和安全政策的强化带来的城市拆迁更加频繁，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，关系到城市现代化建设的进程。而在征迁过程中时常会涉及企业的征地拆迁，产生大量需安置补偿的企业，对被拆迁企业进行补偿，能否做到公正、合理、全面的补偿是整个安置工作的核心，同时也是基础设施建设能否顺利进行的关键。在一个项目的征地拆迁过程中，企业拆迁往往是最复杂也是最容易被忽视的环节。企业房屋具有经营性质，拆迁评估时不仅要考虑到现有的经营收入损失，停产停业损失，还要考虑到企业搬迁恢复的过渡阶段可能存在的风险。而企业折迁面临的风险除了房屋拆迁、附着物拆除、设备搬迁和土地占用外，还包括原有厂址多年维系的商誉丧失形成的无形损失。因此，企业拆迁所面临的不仅包括有形资产的损失，还包括无形资产的损失。
一、 吃透征迁政策，合理评估企业补偿资产的价值
企业停产停业损失补偿。在对企业停产停业和非住宅房屋营业性损失的补偿上，地方政府一般采用协商价格和按照房屋拆迁补偿费总和百分比上限补偿的方式。对于前一种方式，是在一定的价格基础上进行协商，达到双方满意的情况下签订拆迁协议，虽然从表面上看是一种很公平的做法，但是在双方的谈判中，企业相对于政府来说仍然是一个弱势者，政府的决策对企业的生存和发展有着直接的联系，因此在谈判中企业始终控制一个心理价位，只要不低于就可以；而政府在同企业谈判中往往考虑不到房屋拆迁带来的无形资产损失，这样形成的协商价格往往不能反映企业拆迁造成的真实损失。后一种方式，对于规模较大的企业，往往可以得到较为合理的补偿来恢复生产经营；对于规模较小者，抵御风险的能力较弱，由于房屋拆迁补偿费总和并不大，停产停业损失补偿也相应较少，可能造成企业过渡期间负担过大而倒闭，无法继续经营。
企业周转过渡恢复期的损失补助。一般地方性拆迁补偿政策和评估细则都将企业按照其占地规模或者拆迁面积划分几个等级，针对每个等级制定搬迁补助费、搬迁奖励费、临时过渡费的补偿标准。临时过渡费往往按照一个统一的过渡时间标准发放，一般为3个月到1年。企业过渡恢复期主要是弥补有形资产和无形资产的损失，这段时期成本不断增加，企业状况各有不同，应该针对不同企业的情况进行过渡补偿，同时辅以帮助，让企业尽快恢复生产经营。过渡期长短和恢复程度直接关系企业重建后的经营水平。能否得到合理补偿，而补偿是否能够恢复重建对于企业来说至关重要。
二、 明晰补偿政策缺失，征迁企业部分损失很难补偿
对企业而言，最大的资源是土地资源。企业取得土地使用权的方式多种多样，有的是以划拨、出让的方式取得土地使用权；有的是在企业改制过程中，把土地使用权折价作为资产取得土地使用权；还有的是通过租赁城市用地，或以乡镇或村镇企业形式租用集体土地取得土地使用权。企业对土地的利用情况亦不尽相同，有的占地面积和建筑面积都很大，有的土地面积远远多于建筑面积，有的在空地上自行修建厂房或职工宿舍，有的将土地出租给其他企业形成“厂中厂”。而根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附着物，对空地或者净地的补偿，目前拆迁法规尚未做出明确规定。
企业无形资产损失补偿目前仍是空白。在现有的政策、法规和条例中，对企业无形资产的损失并未考虑周全，甚至没有被考虑过。而无形资产一旦损失，很难在短时期内恢复到从前，有些甚至会永远丧失。在目前的企业拆迁评估中，忽视了对无形资产的评估，即使有考虑，也主要是知识产权类容易发现的无形资产的评估，而对契约类、关系类和综合类无形资产的评估并没有政策依据。例如，企业在得知拆迁消息后，内部人力资源将会发生变化，一般技能工人自愿选择去留，企业新建后重新招聘较为容易；而技术工人对于企业来说是提高竞争力的一个重要因素，这类工人往往比较稀缺，培训一般工人成为技术工人需要高额的培训费用和大量的时间，若离开，他们可以很容易找到新的工作直接上岗，若留下，跟随现有企业搬迁，则需要冒停工损失的风险，尽管企业为了挽留他们会给予一定的补贴，但搬迁后的企业是否能够比现在企业的效益更好却是一个不确定因素，而且搬迁后企业的地点交通方便程度也是他们考虑的重要因素。
三、合理判断，多方举证，让征迁企业补偿更趋合理化
合理补偿企业土地使用权，实现企业土地使用权最大限度的增值，才能使企业产生搬迁的内在动力，才能从宏观上推动企业加快搬迁。根据我国《土地管理法》，国家收回土地使用权，应当对土地使用权人给予适当补偿。根据企业取得土地使用权的不同方式，可制定相应的补偿原则和办法。一是对于建筑物及其占有土地，按照房地产市场评估价予以补偿；二是对企业的空地或净地，可以请评估机构进行专项分户评估，拆迁双方当事人在评估价的基础上协商。如果是以划拨方式取得土地使用权的，应扣除企业应当交纳的土地出让金和其他相关手续费。
明确停工停产损失的含义、构成、时间、价值。停工损失是指为公共利益进行项目建设需拆迁企业而导致企业停产所必须支付的各种费用及应当获取的正常收益。停工停产损失客观存在，在拆迁补偿时应当按照实际情况合理补偿。停工损失的价值应当充分考虑并且给予合理的评估计量，包括人工薪酬、合同违约金、贷款利息、正常收益的损失等。同时应当加强公众参与，与被拆迁企业充分协商，停工损失的评估结果应作为停工损失补偿谈判的参考依据。对于停工停产过渡时期的确定，应当按照企业规模、国家规定的行业合理建设期确定。
企业的有形资产评估要合理可行。对于企业的有形资产评估要更加接近现行市场价值，补偿标准要更加细化和及时，对于无形资产损失要进行评估并给予适当补偿。在对企业资产进行评估的过程中，公众参与、协商非常重要。由于每个被拆迁企业的经营规模、经营状态各不相同，企业单独作为一个单位，很难像居民一样联合起来一起争取某种权益，往往为了尽快重建企业而不愿与拆迁实施单位进行拉锯战式的谈判，从而在协商过程中处于劣势一方。积极引导企业认识自身的价值，帮助企业了解评估的内容和标准，在双方谈判时从较为客观的补偿标准出发，通过不断的协商，最后达成较为一致的合理的补偿方案，才有利于企业恢复重建。
辅助手段灵活化。除了依据政策进行合理补偿以外，对于选择不同安置方案的企业进行灵活的帮助，才能够保证拆迁企业更快更健康地恢复元气。有些企业选择拆迁后不再经营，因此拿到货币补偿即可，对于这部分企业，也应当给予帮助，利用补偿金妥善安置职工和处理固定资产；对于拆迁后择地重建的企业，要提前通知拆迁消息，讲解拆迁政策，并且为其在别处寻找厂址提供信息帮助和优惠政策，并在过渡期间给予一定的帮助和指导。若企业希望转行，则要对企业负责人和管理人员提前提供行业培训和专业指导，帮助其了解哪些行业适合转入，需要做哪些准备，如何快速适应行业等等，使其可以利用补偿金和原有资本顺利转行，不走弯路。
供稿：兰州市审计局 何振宏 张瑜
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